1. Nội dung vụ án
Nguyên đơn ông Huỳnh Kìm Bình trĩnh bày: Ngày 11/01/2012, Công ty Trách nhiệm hữu hạn Xây dựng, Thương mại Quan Phòng (viết tắt Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng) do ông Nguyễn Khắc Tâm làm Giám đốc ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Huỳnh Kìm Bình diện tích đất lốOm2 loại đất ở nông thôn, thuộc thửa đất số 372, tờ bản đồ số 02, xã Diên Thạnh, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa, trên thửa đất có ngôi nhà cấp 4 với giá 200.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Khánh Hòa. Ồng Bình đã giao đủ tiền cho ông Nguyễn Khắc Tâm. ông Tâm giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bình giữ để làm thủ tục sang tên. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ông Tâm có đưa ông Bình đến thửa đất để xác định ranh giới. Ông Bình thấy ông Đỗ Kiến Trúc đang ở tại ngôi nhà này, nhưng ông Tâm và ông Trúc xin ông Bình cho ông Trúc ở thêm 03 tháng sau đó sẽ dọn đi và giao trả nhà, đất cho ông Bình, nhưng ông Trúc không thực hiện. Ông Bình khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Đỗ Kiến Trúc và bà Phan Thị Hương phải trả nhà, đất nêu trên cho ông Bình.
Bị đơn ông Đỗ Kiến Trúc và bà Phan Thị Hương trình bày: Năm 2010, ông Đỗ Kiến Trúc vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kiên Long số tiền là 30.000.000 đồng. Do không có khả năng trả nợ nên ông Trúc gặp ông Nguyễn Khắc Tâm là Giám đốc Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng để vay tiền trả nợ cho Ngân hàng. Ông Trúc đã lập văn bản thỏa thuận với ông Tâm là ông Tâm trả nợ Ngân hàng thay cho ông Trúc và ông Tâm giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của. ông Đỗ Kiến Trúc.
Ngày 04/01/72011, vợ chồng ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương, chị Đỗ Hoàng Thục Diễm và anh Đỗ Hoàng Kim Nam đã làm họp đồng ủy quyền cho anh Đỗ Hoàng Luân Kha (con trai ông Trúc, bà Hương) được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt cụ thể: “Ký các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp và các quyền khác theo quy định của pháp luật” đối với quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1714264, vào sổ số 00868 QSDĐ/DTDK, do ủy ban nhân dân huyện Diên Khánh cấp ngày 04/01/1997 cho hộ ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương.
Ngày 15/01/2011, anh Đỗ Hoàng Luân Kha làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 372 tờ bản đồ số 02, xã Diên Thạnh huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa, diện tích 160m2 cho Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng do ông Nguyên Khắc Tâm làm Giám đốc để ông Tâm đứng ra vay tiền Ngân hàng cho ông Trúc. Từ ngày 30/11/2011 đến ngày 29/3/2012, ông Đỗ Kiến Trung (em ruột ông Trúc) trả nợ cho ông Tâm 03 đợt tiền tổng cộng là 169.635.000 đồng thay cho ông Trúc. Ông Tâm có văn bản hứa sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Trúc, nhưng đến ngày 28/7/2012 ông Tâm chết. Ngày 06/8/2012, ồng Trúc mới biết ông Tâm đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Huỳnh Kim Bình với giá 200.000.000 đồng. Vợ chồng ông Trúc, bà Hương không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Kim Bình vì ông Trúc, bà Hương đã trả đủ tiền cho ông Nguyễn Khắc Tâm.
Ông Nguyễn Trọng Biên đại diện Công ty TNHHXD-TM Quan Phòng trình bày: Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng có 03 cổ đông gồm: ông Nguyễn Khắc Tâm “ Giám đốc (đã chết), ông Nguyễn Trọng Biên và bà Trần Thị Như Quỳnh. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT- 00719 ngày 24/02/2011, do ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cấp có diện tích đất 160m2, thuộc thửa đất số 372, tờ bản đồ số 02 xã Diên Thạnh, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa đứng tên Công ty TNHH XD- TM Quan Phòng. Ngày 11/01/2012, ông Nguyễn Khắc Tâm - Giám đốc Công ty đã đại diện Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng ky Hợp đồng chuyển nhượng cho ông Huỳnh Kim Bình theo đúng quy định của pháp luật nên ông Biên không có ý kiến gì về vấn đề này.
2. Quá trình giải quyết vụ án
Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2017/DS-ST ngày 07/12/2017 của Tòa án nhân dân huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa, quyết định:
“1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Huỳnh Kim Bình về việc “Tranh chấp đỏi lạỉ tài sản nhà và đất.
Buộc ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương, anh Đỗ Hoàng Kim Nam, anh Đỗ Hoàng Luân Kha, chị Đỗ Hoàng Thục Dỉễm có nghĩa vụ trả cho ông Huỳnh Kìm Binh căn nhà cấp 4 (gồm 02 phần, có cấu trúc như sau: Nhà 1- 01 tầng, móng đá nền xỉ mãng, tường xây gạch, bể trụ, cửa gỗ , mái lợp tole, kết cấu không hoàn chỉnh, có diện tích 26,65m2. Nhà 2- 01 tầng, móng đá, nền xì măng, tường xây gạch khung cột bê tông cốt thép, mái bê tông cốt thép, cửa gỗ nhà quét vôi + sơn nước có diện tích 33,21m2; sân láng xi măng có diện tích 20,15m); tổng diện tích xây dựng nhà, sàn là 80,01 m2 và quyền sử dụng đất thửa sổ 372 tờ bản đồ số 02 có diện tích 60 m2 tại xã Diên Thạnh, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa (có sơ đồ bản vẽ nhà, đất kèm theo).
Ông'Huỳnh Kim Bình liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương kháng cáo.
Bản án dân sự phúc thẩm sổ 56/2018/DS-PT ngày 28/8/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, quyết định:
'Không chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương, anh ĐỖ Hoàng Kim. Nam, anh Đỗ Hoàng Luân Kha, chị Đỗ Hoàng Thục Diễm. Giữ nguyên bản án sơ thẩm... ”. Ngày 19/9/2019, ông Đỗ Kiến Trúc, bà Phan Thị Hương (do ông Dương Sanh đại diện theo ủy quyền) có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm và Bản án phúc thẩm nêu trên.
Ngày 03/12/2018, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa có Báo cáo số 1535/VKS-P9 đề nghị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.
Ngày 03/6/2019, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 56/QĐNGĐT-VKS-DS, đề nghị ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Đà Nẵng hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm để xét xử lại.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 66/2019/DS-GĐT ngày 22/11/2019 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 56/2018/DS-PT ngày 28/8/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa và Bản án dân sự sơ thẩm số 24/2017/DS-ST ngày 07/12/2017 của Tòa án nhân dân huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa để xét xử lại sơ thẩm.
3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
3.1. Tòa án hai cấp chưa giải quyết quyền sử dụng chung diện tích 28m2 đất tranh chấp:
Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT - 00719 ngày 24/02/2011 đứng tên Công ty TNHH XD- TM Quan Phòng, diện tích đất chuyển nhượng là 100 m2, trong đó sử dụng riêng là 160m2 thuộc thửa đất 372, tờ bản đồ số 2, tại xã Diên Thạnh, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa. Còn Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 18/5/2017 xác định diện tích đất thực tế là 160 m2, trong đó sử dụng riêng là 132m2, còn lại 28m2 là sử dụng chung với hộ bà Đỗ Thị Uyên Ương. Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm chưa làm rõ diện tích đất tranh chấp sử dụng chung như thế nào và cũng không đưa hộ bà Đỗ Thị Uyên Ương vào tham gia tố tụng để giải quyết triệt để vụ án.
3.2. Về nội dung và giá trị của các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/01/2011 giữa ông Đỗ Hoàng Luân Kha (do ông Tróc, bà Hương và anh Đỗ Hoàng Kim Nam, chị Đỗ Hoàng Thục Diễm ủy quyền) và Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng và Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/01/2012 giữa Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng với ông Huỳnh Kim Bình, chỉ thể hiện việc chuyển nhượng diện tích đất 1601112 (không đề cập đến việc chuyển nhượng nhà), ông Huỳnh Kim Bình chỉ căn cứ họp đồng chuyển nhượng đất (không có nhà) để khởi kiện.
Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm cho rằng các bên đã bán đất thì đương nhiên bán nhà và buộc bị đơn và nhũng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải trả cả nhà và đất theo yêu cầu của nguyên đơn là không đúng qui định của pháp luật. Mặt khác, Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng và ông Huỳnh Kim Bình chỉ mới làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị ông Trúc, bà Hương có đơn ngăn chặn nên ông Bình chưa được đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015) và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai).
Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trúc, bà Hương cho Công ty TNHH XD-TM Quan Phòng là giả tạo, vì ông Trúc, bà Hương và ông Nguyễn Khắc Tâm - Giám đốc Công ty đã ký Hợp đồng giao dịch và Biên bản thỏa thuận xác định ông Trúc có mượn tiền của ông Tâm; việc chuyển nhượng thửa đất để ông Tâm làm thủ tục vay tiền Ngân
hàng giúp cho vợ chồng ông Trúc bà Hương, sau đó ông Tâm có trách nhiệm chuyển trả lại thửa đất cho vợ chồng ông Trúc. Nhưng khi giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm, cấp phúc thẩm không giải thích để bị đơn phản tố yêu cầu tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nhằm giải quyết triệt để vụ án.
Trên đây là vụ án “Tranh chấp đòi ỉại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, bị ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng hủy bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm để xét xử lại. Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng thông báo để Viện kiểm sát nhân dân các tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự.